深圳楼市传来大消息 5年限售首现一线城市!

2018-01-02    来自:百家筑

  12月30日,正当大家准备迎接2018年到来的时候,深圳突然宣布:
  
  在一幅即将在2018年2月1日出让的住宅用地上,施行限售政策,限售期为5年!
  
  “限售”,是今年楼市调控中出现的新招。第一个限售的城市是厦门,2017年3月23日,厦门市住建部门发布楼市新规,要求新购住房需取得产权证后满2年方可上市交易。
  
  随后,有大约50个城市公布了“限售令”。限售期间一般是2年到5年不等,一些城市甚至在二手房交易里,也实施了“限售令”。
  
  有网友戏称:现在“不动产”真的变成了“不能动的”资产!
  

  但“诡异”的是,限售令始终“刑不上大夫”——北上深三大一线城市,一直没有针对普通商品房实施限售。只是推出了企业70年自持的纯租赁地块,或者在商业物业上有限售举措。
  
  此次深圳推出的“限售令”只是针对特定地块的,而不是针对全市新房交易,更没有针对二手房。但即便是如此,也意味着“北上深不限售”的局面开始改变了。
  
  今天(12月30日)深圳规土委在官网上公布了四块“二类住宅用地”的转让消息。其中前三块土地全部为“纯租赁”地块,具体信息如下:
  

  根据土地转让公告,上述三块土地“建设全年期自持租赁住房,项目建成后,宗地内租赁住房和商业用房在70年出让年期内自持。自持是指租赁住房及商业用房限整体登记、不得分户登记,不得转让,允许抵押但抵押金额不得超出合同地价与建筑物残值之和”。
  
  也就是说,上述三块用地的房子,只有整体的房产证,不是每套一个证。
  
  第四块土地,就是“限售地块”,具体信息如下:
  

  这块地在深圳坪山(见下图),土地面积1.9万多平米,未来建筑面积8.63万平米,其中至少配建人才住房15290平方米,还有商业、幼儿园等。土地转让采用“单限双竞”的办法以挂牌方式出让,即:限成交地价、竞成交地价和人才住房面积。
  

  当这块土地达到最高限价12.545亿元的时候,就开始竞“增加的人才住房面积”,相应就缩小了可以出售的普通商品房面积。
  

  上图是转让合同里的相关条款。条款规定:
  
  普通商品住宅和商业用房产权归乙方,可按规定销售。本宗地项目建成后,普通商品住宅取得套房不动产权证之日起5年内不得转让。
  
  普通商品住宅销售时不得强制搭售其他服务、产品,不得捆绑精装修。
  
  也就是说,普通商品房部分可以向社会公众出售,但购房者在拿到不动产证之后5年内不得转让。
  
  2017全年,深圳没有出让一块“建成后房屋可供出售”的普通住宅用地,这在大城市里是唯一的,显示深圳土地资源的匮乏。2018年出让的第一块普通住宅用地,就附加上了限售5年的条款。很显然,深圳近期楼市调控在收紧。
  
  深圳是上一波楼市上涨的领头羊,领先了全国一年左右的时间。随后,率先出台了实质性的调控措施,楼市率先进入了调整期。
  
  今年下半年以来,外部资金介入深圳楼市的迹象明显,主要在购买居住型的商务公寓,引发这类房屋价格的上涨。最近,一直有传闻说深圳将上调商务公寓的土地增值税,可能会从5%上调到10%。这个消息尚未证实,坪山的“限售”就出现了!
  

  由于已经一年没有普通居住用地出让,估计深圳方面担心坪山这块土地拍卖出现异常价格。一方面通过“单限双竞”,控制整体价格,另一方面通过“5年限售”来辅助降温,防止出现“可售面积楼板价”的飙升。
  
  不管怎么说,“限售”开始在“北上深”这个最后的圈子里出现了,虽然尚不是全面的“限售”,而只是个案的“限售
  
  这向我们传递了一个重要信息:2018年楼市调控会持续,像深圳这种“随时可能出现价格反弹”的城市,一定会收紧调控措施。但对于即将出现显著下跌的城市,调控会有所放松。
  
  维持楼市稳定,防止出现大起大落,是既定的方针!

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