“金三银四”落下帷幕，厦门无论新房市场还是二手房市场，成交均交出了不错的成绩。红五月开场后，五一假期两大纯新盘首次开盘售罄，打响红五月的序章。

　　不过有关注楼市的人，就会发现，相比4月份工作日二手房成交量均破200的佳绩，五月份厦门二手房的成交量却有多日跌出200套的平均水平。

　　随着市场大波动的苏州出台严厉的调控政策，厦门市场似乎也在进入一个胶着期。

　　今天上午，在象屿商发品牌发布会上，易居房地产研究院副院长杨红旭发表了《中国房地产发展大趋势与大变局》的主题演讲，深刻剖析了中国房地产的发展趋势，并对厦门的楼市短期发展趋势进行了解读。

　　调控原因

　　房地产逐渐脱离经济支撑

　　杨红旭副院长在演讲中，先对中国房地产的发展趋势进行了解读。

　　他表示，中国经济发展历程经过了三个阶段，第一阶段是从解放之后到1978年改革开放，这段期间中国的GDP平均增速大约在6.5%左右，中间也有部分年份有较大的波动；第二阶段则是从改革开放之后到2010年，中国经济处于高速增长期，这个时期的中国GDP平均增速在10%左右；而第三阶段则是从2011年开始，GDP的增速开始放缓，跌破了10%，处于6%-7%左右，现在依然还处在这个期间。

　　而房地产的改革稍微滞后于经济改革，因为真正的房地产改革可以说是从1998年房改开始，跟着经济的增速，房地产市场也开始快速的发展。

　　不过在2011年经济增速放缓之后，房地产市场经济仅仅经过了一段时间的调整，随后又开始大幅的上涨，尤其是2015年之后。这个阶段的房地产市场，已经与经济增速不匹配，因此为防范风险，降杠杆，中央开始出台政策调控逐渐在脱离经济支撑的房地产市场。

　　未来趋势

　　见顶后开始逐步回落

　　对于中国房地产接下来的发展趋势，杨红旭副院长从三个方面进行了深度剖析：

　　1

　　房企购地面积见顶回落

　　数据显示，从2003年到2013年，中国房企的土地购置面积一直处于高位震荡阶段，直至2014年才开始回落。

　　虽然现在依然有部分开发商很积极的在拿地，不过，从全国范围来看，这个数据已经在降低了，未来这个数据有可能还将继续回落，

　　2

　　新开工量或达近年来底部

　　杨红旭副院长通过数据展示了，2001年-2011年，在经济指数不断高涨的时候，中国的新房开工量也在快速地增长，开发商的日子过得很潇洒自在。

　　虽然在2011年中国经济指数降低，楼市商品房开工量也有所降低，但2017-2018年楼市的行情突然又出现一波行情，带动着开发商去拿地、开工建设。

　　杨红旭副院长认为，2019年的这个数据将会有所降低，新房市场会出现一定的缩量，新开工的面积也会在近一两年内共筑M型趋势的一个底部。

　　3

　　中国新房销量接近历史大顶

　　目前很多开发商都在积极的拿地、疯狂销售，有很大的概率中国的现房限售在2018年就已经接近了历史大顶。

　　在房住不炒、一城一策的具体条件要求下，全国有多个城市要求年均房价涨幅不超过5%，地价涨幅同样不超过5%，这样的情况下。

　　因此，接下来的市场很难出现房价大涨的情况，楼市成交也极有可能会逐渐走下坡路。

　　厦门楼市

　　成交量反弹全国第一强

　　厦门二手房在经过2015年的复苏之后，2016年成交繁荣，在2017年第一季度之后更是出现了极度疯狂的现象，随后新政出台，厦门的市场也开始迅速降温。沉默了一年多的时间，一直到2018年第四季度厦门的二手房成交开始反弹，到今年的3-4月份出现大反弹。

　　而数据显示，厦门已经连续有3个月高于2012年以来的月均成交套数，也就是说市场在逐步走强。

　　杨红旭副院长认为，如果说苏州是房价反弹全国第一强的话，那么厦门的成交量反弹可以说是全国第一强。

　　厦门经历了两年的低迷期，楼市已经度过了严冬开始复苏，具体的反应会先从岛内的二手房开始，逐步向岛外发展。