厦门楼市上的刚需一族，买房时年龄多大？

买的是多少总价、多大面积的房子？

买房压力大不大？……

带着这些问题，一起来看看。

日前，贝壳研究院发布了一份《2021城市刚需购房报告》，对全国35个城市的刚需购房群体做了详尽分析，从刚需客群“上车”套均总价、居住负担指数对比、置业面积对比等方面对刚需置业行为特征进行了分析。

什么是刚需客群？贝壳研究院发布的《2020 城市刚需购房报告》进行了定义，所谓的刚需，即刚性住房需求，是指受房价因素影响较小，为了实现房屋的居住功能而不得不买房的那部分置业群体。在分析中，我们按照购房目的进行分类，选择目的为“刚需”的群体为刚需置业群体，也就是说，刚需与首次购房、再次购房等并无直接关系。

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厦门“上车”门槛

289万元，75.33㎡

在“房住不炒”基调下，对房价持续看涨的预期已经发生转变。伴随着支持刚需客群的相关政策逐步落地，“房住不炒”终将成为刚需客群“上车”的基石。

“上车”套均总价方面，2021年一线城市套均总价约为298万，2020年一线城市套均总价约为297万，两者处于持平；2021年新一线城市套均总价约为149.5万每套，与2020年相比出现略微上涨；对于二线城市而言，2021年套均总价约为123.4万，2020年约为121.3万，变化不显著。

就厦门来说，“上车”套均总价289万元/套、位居第4，仍是“刚需上车”难度较高的城市，与 2020 年相比这一排名并没有发生变化。

根据智联招聘发布的平均薪酬数据，依据房价收入比=房屋总价 / (平均薪酬*人户比)的公式计算，北京、厦门、上海、深圳及杭州的居住负担指数较高。

厦门叠加宜居与旅游双重效应，不仅吸引福建省内各地市高净值人群前来购房置业，而且能够辐射一定的省外游客，购房需求较大但有效供给相对不足。

在置业面积方面，厦门套均面积75.33㎡，在2021 年 35 个样本城市中排名第8，是“小面积-高门槛”的城市代表之一，主要原因是厦门的刚需主流交易户型约七成集中在小户型（两居及以下），居住面积相对较低，同时，房价也处于高位。

城市刚需“上车”面积出现差异性，很大程度上与购房负担、住房供给结构以及消费习惯等因素有关。

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人才吸引&城市迁徙

对于异地购房的刚需购房者而言，他们怀揣着美好生活的梦想在异地打拼，希望有朝一日能够住有所居，即使面临困难，依旧负重前行。

伴随着城市间综合竞争力分化现象加剧，人才流动的分化趋势日趋明显，跨城置业也呈现出新的特点。深圳、珠海、东莞及佛山等粤港澳大湾区城市成为典型的“迁徙”城市，苏州、杭州及无锡等长三角城市紧随其后，此外，厦门的迁徙指数排名位居第5。

上述城市在迁徙指数方面有以下三个特征：

一是人才吸引政策加持。排名靠前的城市近年来均相继出台了人才落户政策，具备较强的政策友好性，不断吸引外来人口，特别是高学历青年群体落户置业。深圳、珠海、东莞主要吸引的是省外人群，其中不乏作为消费主力军的高学历青年人群。而以郑州、长沙、南宁及太原为代表的城市，主要吸引的是省内人群，虹吸效应明显。

二是城市能级高。排名靠前的十个城市中，包括了三个一线城市及四个新一线城市，高能级城市在经济体量、产业布局等方面具备相对优势，人随产业走，高薪酬对人才具备强吸引力。

三是南方城市为主。排名靠前的十个城市中，除了郑州之外，其余全部为南方城市，也是近年来人才吸引力较强的城市，人才的涌入带来了更多的置业需求，对当地的房地产市场形成了强有力的支撑。产业带动就业，就业带动置业需求，置业带动消费，消费带动就业，从而形成了正向循环。

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刚需购房平均年龄＞33岁

刚需客群置业年龄方面，分城市群看，在纳入统计的12个城市群中，京津冀刚需置业平均年龄最高，达到33.9岁，其后是海峡西岸（福州、厦门），约为33.4岁，而粤港澳紧随其后，约为33.2岁。分城市级别看，一线城市刚需客群购房平均年龄约为33.5岁，高出新一线城市1.1岁，高出二线城市0.7岁。

过半数是属于异地置业，且以置换为主，加上受限于较高的“上车”门槛，厦门客群的购房压力较大，因此，厦门的置业客群平均年龄较高，依然位居全国前列。

首次置业，超过七成客群需要按揭贷款。

“舒适线”——家庭月可支配收入的30%用于月供支出，能够保障家庭日常开支的同时维持相对体面的生活水准。

“安全线”——家庭月可支配收入的50%用于月供支出，能够保持家庭正常开支的同时有一定的抗风险能力）。

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置业偏好及关注因素

按照社会学的观点，社区是自然发生的，它形成多大规模就是多大规模。在传统社会学中，最小的社区是家庭或夫妻共同体；再大的就是邻里自治的村落；最大的是拥有共同宗教习俗、语言文化的小城市共同体。因此从理论上说，社区的人口规模，最小可以由两个异性组成，最大则没有上限，唯一的前提条件是：能够不依赖外界因素独立进行人口和经济的产生与再生产。

对于不同规模的社区，在居住体验方面各有利弊，对于刚需客群而言，需要根据他们的需求做出相应的选择。

46.1%的刚需样本户家庭表示更倾向于选择安全无忧型社区，即在居住体验方面安全舒心，监控、防护措施到位，安全性较高；42.2%的刚需样本户家庭表示更倾向于选择健康乐活社区，即社区功能丰富，家庭成员都有各自喜欢的活动空间，乐活无忧；32.8%的刚需样本户家庭表示更倾向于选择优质物业社区，即社区可提供多项物业增值服务等。

贝壳研究院于 21 年基于楼盘字典及社区周边配套数据建立了一套指标体系，即“生活圈活力指数”，并首次创新性提出了“分钟城” 的概念，试图从量化角度衡量居住的幸福程度。

从城市层面看，在研究的 60 个中国大城市，生活圈活力指数综合评分前 20 的城市，除了深圳、厦门、大连、青岛四个计划单列市，其他 16 个城市均是直辖市或省会城市。

总体而言， 2021 年刚需客群的置业行为特征并没有发生显著变化，“房住不炒”的原则奠定了刚需“上车”的基石，以让他们更从容地实现上车及刚改愿望。

伴随着城市间综合竞争力分化现象的加剧，人才流动的分化趋势也日趋明显。总体而言，高能级城市人才吸引力相对更强，南方城市人才吸引力相对更强。产业带动就业，就业带动置业需求，置业带动消费，消费带动就业，从而形成了正向循环。在这样的背景下，城市间综合竞争力会表现出更强的马太效应。

一座城市具备什么样的气质，传达出什么样的信息，就吸引着什么样的人聚集此地，同时也让外来者感受到这座城市不一样的脉动。

厦门亲像一首歌，希望在这座温暖的海滨之城打拼的你，在2022年拥有更美好的居住体验，贝壳厦门站也会为了“让家更美好”而不断努力！

本期报告在撰写过程中难免会出现表述或者数据疏漏，其中部分论据或许也存在不够充分的情况，如出现相关问题，欢迎进行批评指正。

数据来源：贝壳研究院