CRIC观点
　　2020年厦门楼市整体现触底反弹，相对于2019年供销价皆有所上涨，市场整体热度有所提高，全市成交金额达945亿元。一季度受到疫情直接影响线下销售渠道受阻，供销皆处低位，二季度开局即迎来疫情后报复性“供应”，此后市场快速升温，全年共30个纯新盘首开入市，为2017年以来年度纯新项目入市最热闹的一年，供应的多样化，以及改善、豪宅产品需求的释放，助力2020年成交量逆势上扬，全市均价突破4万，再创新高。
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　　政  策
　　⊙主基调未变，调控政策或将有所升级
　　政策基本面依然“稳”字当头，疫情未改楼市调控总基调，仅从人才、落户、公积金等方面出台一系列政策，整体适度“松口”利于提升楼市交易活跃度。由于下半年一、二手房市场高热，2021年厦门调控政策或将有所升级。

　　2
　　土  地
　　⊙宅地供求持续放量，整体溢价有所上扬
　　2020年厦门市共完成22幅住宅用地出让，出让计价总建共219.84万㎡；同安翔安部分远郊地块大体量成交阻挡实际楼面价上扬，均价结构性回落至26680元/㎡；而岛内优质宅地出让提高房企增储积极性，实现整体溢价率回升。

　　⊙岛内优质宅地遭哄抢，翔安成供应主力军
　　今年累计出让的22幅宅地中：岛内出让4幅，集美4幅，海沧、同安各2幅，翔安10幅；岛内4幅楼面价均超“5万”，为开发商争抢的焦点。同时，下半年来各房企推盘节奏趋紧，超2成出让地块已于年内开盘入市。

　　⊙外地客户比例上涨，高端改善型需求坚挺
　　当前楼市仍处于限购、限贷严控期，本市本地客户仍是购房绝对主力，但因疫情影响，部分刚需客户购买力受限，整体占比有所下滑。今年180㎡以上不限购产品占比提升，外地客户购房比例亦上涨明显。

　　⊙实力房企完成包揽，国/央企占据主流
　　从房企新增土储来看，13家实力房企成功包揽，其中，国企央企占比超七成，本地国企建发包揽6幅宅地，新增土储超30万方，后发之力强劲；同时，央企港中旅顺势登鹭、宝龙收割巨幅地块均颇为吸睛。

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　　商品住宅
　　⊙成交逆市上扬，均价突破4万创新高
　　厦门2016-2020年商品住宅年度走势

　　⊙供销价皆涨，供过于求格局不变
　　2020年因突发疫情影响，厦门楼市在经历了一季度的冰点、二季度的逐步复苏、到三季度的追赶、四季度的加速冲刺，最终实现逆势上扬，成交量创近5年新高，价格亦处高位震荡，有7个月均价在4万+。

　　⊙强资源型项目具备优势，岛内独领风骚
　　2020年，厦门共40个楼盘共53个批次入市加推，其中纯新盘30个，平均去化率为47.1%，其中在建发养云和五缘映月双盘高去化助力下，湖里区位居六区之首。

　　⊙去化周期约17.5个月，库存稳步上行
　　截止12月，厦门证载存量达340.04万㎡，较19年末新增44.03万㎡，去化周期在今年成交明显回暖的带动下缩减至17.5个月，预计市场存量将继续攀高趋势，消化周期进入上升通道。

　　⊙小户低总价趋势延续，大户型占比上升
　　总体上100㎡以下户型仍是市场主力，其中70㎡以下产品占比提升明显；单价段、总价段天花板维稳，为3.5万元/㎡、350万/套。今年改善型需求进阶，90-100㎡户型成交占比降了5个百分点，180-300㎡大户型成交占比皆升。

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　　商业市场
　　⊙年度供应达历史巅峰，库存大幅提升
　　2020年，商业市场供求进一步失衡，供求比为3.6。供应量因闽南古镇大体量放供，达历史巅峰，成交持续探底，创近12年来新低，均价则结构性回升至2万+。

　　5
　　办公市场
　　⊙市场供销价齐升，供应创历史新高
　　办公市场供应依旧起伏不定，有6个月出现零供应，3月因杏林湾商务营运中心大体量放供，达年度供应峰值。成交整体呈现震荡向上，但受个案影响较大，如12月因软件园三期的集中备案，使得成交量飙升，为年度峰值。

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　　SOHO市场
　　⊙SOHO市场持续断供，价格跌落“2”字头
　　2020年，为防止“类住宅“再现，政府出台补充规定，再次加强对SOHO的管控，市场长期低迷，全年依旧无新增供应，成交虽有所上涨，但仍处低位徘徊。受岛外低价项目高占比影响，成交均价结构性下滑至19679元/㎡。

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　　CRIC总结
　　“房住不炒”主基调未改，调控政策或将有所升级
　　土地供给中心化，结构调整更多元，拿地更趋谨慎
　　商品房市场上行动力不足，供销维稳或小幅波动
　　房价受岛内及岛外核心区楼盘影响平稳上行
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　　展望2021
　　政策：厦门楼市调控政策仍将维稳，但在去库存压力下，岛外落户门槛可能继续降低，分区调控有望落实。另由于今年岛内宅地入市比例增多，为抑制房价过快上涨，21年厦门在“限价”“限签”上或将有所升级。
　　土地：2020年为提振市场信心，优质宅地供应量明显增加，土地市场热度有所回温。2021年预计厦门仍将延续岛内、外优质宅地+岛外平价地的出让模式，岛内优质宅地供应量或将有所缩减。在“三条红线”管控下，房企拿地将会更加谨慎，土地市场热度大概率难再上涨。
　　市场：2020年由于优质宅地供应增多，随着这些项目相继入市，预计2021年厦门楼市供销价仍将稳中有升，但幅度有限。今年改善型需求进阶，大面积产品成交占比明显提高，随着购房消费观念不断升级，计未来小型化舒适型住宅需求比重将持续上升。
　　节选自《2020年克而瑞厦门房地产年报》