今年来，在相对冷静的市场，学区房仍然走出了气势如虹的行情。

　　在感叹“教育兴房”之时，其实很多人忽视了，学区并不是永恒的。如曾经第二梯队头部的二中、五中，现在已经被松柏中学、莲花中学挤下来，随之而来的是学区房价的轮转更替。 

　　毕竟，买学区房的本质，其实就是买升学概率。概率越高，房价越贵。

　　然而岛内学区正在褪色，岛外学区笋盘却在冒尖，厦门学区房板块正在发生轮动，你准备好了吗？

　　PART 1

　　名校跨岛小趋势

　　将打破岛内学区房壁垒

　　break

　　以前，厦门学区热，专指岛内学区热：一来，厦门名校高中基本集中在岛内；二来，岛内名校高中分数切线，天然对岛外生源有一条『歧视』线。

　　如厦门一中，按规定（2019年录取切线）岛外考生就要比岛内考生多考17分才能录取，相当于多做两个大题，之间的差距可想而知。这也造成了，岛内中学容易上好的高中，而相应的学区房容易热的既定事实。

　　而在岛内学区热当中，大家常听说松柏和莲花片区表现『最妖』，很核心的因素是：它们上『一双』名校高中的性价比很高。

　　① 从16年开始，松柏中学和莲花中学就是除第一梯队中学外，最容易上名校高中的第二梯队头部中学；

　　② 这两个片区基本小学直升，减少了更多不确定性；

　　③ 和『一双外科』名校学区房轻则7万，重则10万+的房价相比，松柏和莲花片区均价在6万左右。

　　但是，即使性价比高，松柏和莲花板块也比周边贵了1-1.5万/㎡。

　　不过，随着政府跨岛战略的推进，教育新投入往岛外倾斜，未来岛内外教育资源将逐渐拉平。学区格局重组，开始给了岛外中学更大的机会。

　　1、跨岛名校针对全市招生，岛外生源被『歧视』的壁垒将被打破。（岛外名校高中甚至对岛外初中有招生倾斜）

　　2、随着四所跨岛名校的集体开办，厦门中考成绩TOP8000的生源将有一半划入岛外高中。

　　厦门高中序列将重排，岛内房价格局被撼动将是板上钉钉的事。

　　目前，岛内第二梯队学区房价在5、6万，而岛外『一双外科』学区房价在3、4万。

　　当岛外中学和岛内第二梯队学校上好高中的概率差不多时，家长们就不一定非要挤着买第二梯队学区房，2万/㎡的剪刀差有机会拉平。这就是当下岛外名校最可观的黄金机会。

　　PART 2

　　名校跨岛第一步

　　岛内购买力外溢第一站

　　Spillover

　　不要觉得我们在聊很遥远的事，岛外学区冲击岛内第二梯队学区已经有先例，2018-2019集美亭北神话言犹在耳！

　　“亭北”之后，很多人也在讨论下一个学区机会点在哪？评测局认为，要从学区房两个内在价值入手筛选——学区和地铁。

　　从当下跨岛名校的现状看，外国语集美校区，无地铁；一中海沧校区，无新房；双十翔安校区虽然有地铁有新房，但是价格贵。距离名校、地铁最近，能满足购房者新房需求且成本更低的选项，从厦门全局看，比较突出的是科技中学翔安校区。

　　并且，科技中学翔安校区所在的板块比较特别，是东部CBD外溢第一站。

　　从供需模型来看，当区域房价到达一定程度的时候，购房需求就会通过交通外溢。

　　如海沧新城、集美新城的率先崛起，背后的推动力都是岛内购买力外溢。

　　*海沧、集美新城价值率先崛起，是岛内核心区外溢成就的

　　而在眼前，地图3号线完工在即，岛内东部CBD强劲购买力外溢的通道即将完全打开。

　　房价8万/㎡的岛内东部CBD，外溢的第一站——3号线洋塘站。

　　地铁3号线，串联了厦门新机场、会展中心、五缘湾、万象城、厦门站、厦大等，这些是厦门面向世界的窗口和门户，也是财富聚集的枢纽。

　　顺着3号线由岛内到岛外，外溢大军的第一站必定是“名校+地铁+新房”的3号线洋塘站。在吸附这些庞大外溢购买力后，接下来科技中学翔安校区的学区房价值会出现怎样变局？

　　目前看，片区价格和岛内东部CBD有5万/㎡的剪刀差，这其实就是想象空间。

　　PART 3

　　名校在旁+进岛地铁+70多万首付3房

　　全厦门唯一的机会

　　only

　　名校跨岛不是一天两天，岛外的名校房也纷纷跑出了不菲价格。对于真正想购买学区房的家长来说，想要用好岛外名校基本要购置3房，但名校3房的起步价已经超过了100万。对于很多家庭来说，并不是个轻松的数字。

　　不过，也有个项目比较惊喜——金地峯上。

　　从位置上看，金地峯上距离地铁3号线洋塘站约400米，距离科技中学翔安校区约60米。

　　又通过控面积来控总价，3房产品面积做到了79㎡，使得首付控在74万起。而且因为设计精巧，实得面积大，具备了接近90㎡户型的使用体验。名校+地铁+极致首付产品，使其成为名校跨岛大趋势下的自住性价比的选项。

　　金地峯上建筑面积约79㎡三房

　　同时在从资产角度看，『名校』的潜力是惊人的。

　　 2017年左右，中交和美新城均价约2.8万/㎡，整个集美最贵约3.2万/㎡。2018年集美外国语爆发后，周边的央著成为集美第一个房价破4的高层项目，中交二手房报价也已一路冲高到4.3万/㎡......这就是“名校”的房价加速度

　　但是，外国语集美校区的机会已经过去。错过了集美新城的建发央著和中交和美新城，不要再错过翔安南部新城的金地峯上。 

　　目前看，科技中学翔安校区已经招生，等到明年第一届中考考生毕业时，惊喜或许就会提前兑现。

　　评测局认为，目前科技中学翔安校区周边新盘均价3.3万/㎡，潜力还是比较足的。甚至可以说，随着升学概率的变化，跨岛名校学区房价追赶岛内第一梯队，也不无可能。